어떤 집부터 넣을까? '안 팔리는 집'을 주택연금으로 '평생 월급'으로 바꾸는 법

"우리 집은 시골이라 잘 팔리지도 않는데 연금이 될까요?" 

"앞으로 집값이 별로 안 오를 것 같은데 지금 가입하는 게 맞나요?" 

주택연금 가입을 앞두고 가장 많이 하시는 고민입니다. 결론부터 말씀드리면, 상승 여력이 적거나 환금성이 떨어지는 주택일수록 주택연금은 강력한 무기가 됩니다. 오늘 그 이유와 전략을 완벽히 분석해 드립니다.

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1. 잘 안 팔리는 집, '국가'가 현금으로 바꿔줍니다

지방 소도시 아파트나 노후 단독주택은 막상 팔려고 해도 매수자가 없어 고생하는 경우가 많습니다.

• 유동성 마법: 주택연금은 시장에서 집이 팔리든 안 팔리든 상관없습니다. '공시가격'이라는 객관적 기준만 있다면 국가(공사)가 즉시 매달 현금을 꽂아주는 통장으로 바꿔줍니다.

• 감정평가의 이점: 거래가 없어 시세가 불투명해도 감정평가를 통해 적정 가치를 인정받아 연금을 산정받을 수 있습니다. 급매로 넘기는 것보다 훨씬 유리할 수 있죠

2. 가격 상승이 느린 집, '지금 가격'을 고정하세요

주택연금 수령액은 가입 시점의 집값을 기준으로 결정됩니다.

• 하방 경직성: 만약 집값이 앞으로 떨어지거나 거의 오르지 않을 것 같다면, 지금이 내 집 가치가 가장 높을 때입니다. 이때 가입하면 가장 높은 연금액을 평생 확정 지을 수 있습니다

• 하락장 방어: 가입 후 집값이 폭락해도 내가 받는 연금은 단 1원도 깎이지 않습니다. 미래의 불확실성을 '확정된 현금'으로 바꾸는 전략입니다

3. [전략] 2주택자라면? "성장주는 보유, 소득주는 연금"

만약 집이 두 채라면 어떤 집을 연금에 넣어야 할까요?

• A주택 (수도권, 신축): 향후 가격 상승이 기대되므로 연금 없이 보유하며 시세 차익을 노리거나 자녀에게 상속합니다.

• B주택 (지방, 노후): 상승 가능성이 낮으므로 이 주택에 실거주하며 주택연금을 신청합니다.

• 결과: 금싸라기 땅의 가치는 지키면서, 처치 곤란했던 주택으로는 매달 생활비를 뽑아 쓰는 '하이브리드' 노후 대책이 완성됩니다.

💡 [팁] 집값 폭등이 예상된다면 잠시 관망하세요!

논문 분석에 따르면, 향후 4년 내 집값이 20% 이상 급등할 것이 확실하다면 가입을 조금 늦추는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 당장 생활비가 부족하다면 "나중의 대박"보다 "오늘의 생존"을 선택하는 것이 노후 삶의 질 측면에서 훨씬 합리적입니다.

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주택연금은 단순한 복지가 아니라 '자산 유동화 전략'입니다. 팔리지 않아 고민이었던 집, 오르지 않아 답답했던 집이 있다면 주택연금이라는 옷을 입혀보세요. 애물단지가 보물단지로 변하는 순간을 경험하시게 될 겁니다.

다음 4탄에서는 "내가 죽고 나면 아내는 어쩌지?" 걱정하는 분들을 위해, 배우자에게 100% 승계되는 신탁방식 주택연금을 집중 분석합니다!