리치온더의 재테크연구소

완벽한 통제 경제와 극단적 자본주의의 공존   지난 1, 2편을 통해 싱가포르 정부가 토지를 90% 국유화하고(1편), 강제저축(CPF)을 통해 국민 80%에게 공공주택(HDB)을 공급하는(2편) '통제적 주택 모델'을 살펴보았습니다.  하지만 싱가포르는 그 이면에 전 세계의 슈퍼리치와 다국적 기업을 블랙홀처럼 빨아들이는 '극단적 자본주의'의 얼굴을 동시에 가지고 있습니다. 그 강력한 무기는 바로 파격적인 조세 정책입니다.  오늘은 상속세와 양도세가 없는 이 자본의 천국에서, 부자들이 왜 부동산 투기 대신 독일제 최고급 스포츠카를 사며 부를 과시하게 되었는지 그 경제학적 나비효과를 분석해 보겠습니다.

완벽한 시스템이 숨기고 있는 '노동의 덫'   지난 1, 2편을 통해 국유지 기반의 99년 리스홀드와 강제저축(CPF)을 통한 싱가포르의 경이로운 주택 금융 시스템을 알아보았습니다. 겉보기엔 "내 돈 2%만 내면 국가가 집을 주고, 싼 이자로 대출까지 해주는" 완벽한 복지 국가 같습니다.  하지만  "원리금이 월급에서 계속 나가는 구조라면, 싱가포르 서민들은 평생 쉬지도 못하고 일만 해야 하는 것 아닌가요? 물가도 비싼데 과연 그 삶이 행복할까요?"라는 생각도 듭니다.  경제학에 공짜 점심은 없습니다. 국가가 주거 안정을 보장해 준 대가로, 싱가포르 국민들이 지불해야 하는 혹독한 기회비용과 이 사회의 서늘한 이중 구조에 대해 파헤쳐 보겠습니다.

 앞선 1, 2편에서 싱가포르부동산에 대해 알아보다보니 이런 의문도 생깁니다. 질문 1: CPF는 공용 기금인가요, 철저한 개인 계좌인가요? 결론부터 말씀드리면, CPF는 철저하게 '개인화된 내 계좌'입니다. 절대 남들과 섞어 쓰는 공용 기금(사회주의식 공동분배)이 아닙니다. 국가가 강제로 걷어갈 뿐, 본질적으로는 한국의 '개인형 퇴직연금(IRP) + 주택청약통장'을 합쳐놓은 것과 같습니다. 사람마다 월급이 다르니, CPF에 쌓이는 적립금의 규모도 철저하게 빈부격차가 존재합니다. [CPF의 3가지 개인 계좌 분리] 싱가포르 국민이 CPF에 돈을 넣으면, 이 돈은 개인의 이름으로 된 3개의 바구니로 쪼개집니다. 일반 계좌 (OA - Ordinary Account): 주택 구매, 투자, 교육비에 쓸 수 있는 계좌  (바로 여기서 집값의 20%를 꺼내 씁니다.) 특별 계좌 (SA - Special Account): 노후 연금용 계좌 (집 사는데 못 씀) 의료 계좌 (MA - Medisave Account): 병원비, 건강보험용 계좌 [소득별 격차는 어떻게 해결할까?] 월급이 많은 사람은 OA 계좌에 수억 원이 쌓여서 비싸고 큰 HDB 아파트를 쉽게 살 수 있지만, 월급이 적은 사람은 OA 계좌 잔고가 부족하겠죠? 그래서 싱가포르 정부는 저소득층에게 CPF 주택 보조금(Housing Grant)이라는 명목으로 국가 예산을 개인 CPF 계좌에 현금으로 꽂아줍니다. 즉, 시스템 자체는 철저한 개인 자본주의를 따르되, 부족한 부분만 국가가 핀셋으로 지원해 주는 아주 정교한 시스템입니다. 질문 2: 99년 지나면 뺏기는데, 결국 국가에 내는 '월세' 아닌가요? 법적으로나 경제학적으로 볼 때, 싱가포르의 HDB는 '99년짜리 초장기 선불 월세'가 맞습니다. 결국 내 소유의 땅이 남지 않으니까요. 그럼에도 불구하고 싱가포르 사람들이 폭동을 일으키지 않고 이를 자산으로 여기며 기꺼이 돈을 내는 이유는, 이 99년...

국유지 위에 세워진 80%의 내 집 마련   지난 1편에서는 싱가포르 전 국토의 90%가 국유지이며, 1966년 토지취득법을 통한 국가 주도의 토지 통제와 '99년 리스홀드(Leasehold)' 소유권 제도에 대해 다루었습니다.  여기서 한 가지 거대한 의문이 생깁니다. 아무리 땅이 국가 소유라지만, 그 위에 지어진 아파트를 세계에서 물가가 가장 비싸다는 싱가포르의 일반 국민들은 무슨 돈으로 매수할 수 있을까요? 한국의 청년들처럼 영혼까지 끌어모으는 대출(영끌)과 이자 부담의 고통을 견뎌야 할까요? 결론부터 말씀드리면 싱가포르에는 영끌이 필요 없습니다.  오늘은 주택개발청(HDB)의 압도적인 공급 체계와 중앙연금준비기금(CPF)이라는 '국가 주도 강제저축'이 만들어낸 완벽한 금융 레버리지(Leverage)의 융합을 경제학적 관점에서 해부해 보겠습니다.

자본주의의 최전선, 그러나 토지는 공산주의?   퇴근 후 발걸음을 재촉해 도착한 대학원 경제학과 야간 강의실. 이번 학기 부동산 경제학 수업에서 가장 흥미롭게 다가온 분석 대상은 아시아의 금융 허브이자 글로벌 자본의 집결지인 싱가포르였습니다.  약 5년 전, 공인중개사 자격증을 취득하며 뼈저리게 공부하고 달달 외웠던 한국 민법의 '대지권'과 '토지 소유권(Freehold)' 개념으로는 도저히 이해할 수 없는 독특한 시스템이 싱가포르에 존재합니다. 바로 전 국토의 90% 이상이 '국가 소유(국유지)'라는 사실입니다. 세계 최고 수준의 자본주의 국가가 토지에 있어서만큼은 완벽한 통제 경제를 구축한 셈이죠.  오늘은 싱가포르가 어떻게 거대한 국유지를 확보했는지, 그리고 이들이 채택한 '99년 리스홀드(Leasehold)' 제도가 거시경제적으로 어떤 의미를 갖는지 심층 분석해 보겠습니다.