돈이 있어도 전세를 못 구하는 이유 - 10.15 대책과 토허제가 쏘아 올린 전세 폭등 (부동산 시장 4대 변수 - 9탄)
2026년 부동산 시장을 바라볼 때 가장 공포스러운 시나리오는 매매가 상승이 아닙니다. 바로 전세 매물의 씨가 마르는 것입니다. 주산연 보고서가 예고한 수급 불균형(0.38)에 더해, 작년 발표된 10.15 대책 은 서울 주요 지역을 토지거래허가구역(토허제)으로 묶으며 전세 시장에 치명타를 날렸습니다. 이제 전세가는 단순히 오르는 수준을 넘어, '부르는 게 값'인 시대가 오고 있습니다. 1. [정책의 역설] 10.15 대책과 토허제가 만든 '전세 금지' 정부는 투기를 잡기 위해 서울과 주요 수도권을 토허제로 묶었지만, 이는 전세 시장에 유례없는 재앙이 되었습니다. 실거주 의무의 덫: 토허제 구역 내 주택을 매수하면 반드시 실거주해야 합니다. 즉, 집주인이 전세를 놓는 '임대 공급자'가 될 기회 자체가 원천 차단된 것입니다. 매물 잠김의 가속화: 기존 전세 매물은 계약갱신권에 묶여 나오지 않고, 신규 매수 물량은 실거주 의무 때문에 시장에 나오지 않습니다. 서울 핵심지의 전세 매물 '0건' 사태는 일시적 현상이 아닌 구조적 결함이 되었습니다. 2. 전세가율 80%의 습격: "전세 사느니 빚내서 산다" 전세 매물이 귀해지면 가격은 통제 불능 상태로 치솟습니다. 이때 부동산 경제학의 법칙이 작동합니다. 비자발적 매매 전환: 전세가가 매매가의 80% 육박하게 오르면, 세입자들은 공포에 휩싸입니다. '2년 뒤에 이 보증금으로 갈 곳이 없다'는 확신이 드는 순간, 유동성(0.62)과 낮은 금리(2.6% 법칙)를 활용해 매매로 돌아서는 '비자발적 매수자'가 급증합니다. 매매가 밀어 올리기: 아래(전세가)에서 밀어 올리는 힘이 워낙 강력하다 보니, 정부의 대출 규제(DSR 등)조차 이 상승 압력을 막기 역부족인 상황이 연출됩니다. 3. [2026 전망] 거주 사다리의 실종과 '강제 내 집 마련' 2026년은 공급 절벽(4탄)과 토허제 매물 잠김이 ...